弊社では、不動産の相続登記のご依頼も数多くいただいています。
所有権移転登記を見込んでいたところ、
先祖代々の建物などが未登記（登記記録がない）と
判明するケースに出会うことも少なからずあります。
＜建物が未登記とは＞
一般に建物の物理的な情報を公にする
「建物表題登記」がなされていない状態を指します。
「納税通知書に載っているのに登記されていないの」と
不思議がられることも多いのですが、
よく見ると「未登記」と記載されていたり、
家屋番号が空欄になっていることで、
その建物が未登記であることが分かります。
＜未登記家屋なのに納税通知が来る理由＞
「登記していないのになぜ税金がかかるの？」と思われるかもしれませんが、
未登記家屋であっても固定資産税は課税されます。
市町村は、航空写真や現地調査などによって建物の存在を把握しており、
登記の有無にかかわらず、その建物に対して固定資産税を課税します。
＜未登記家屋を相続人の名義にするには＞
これらの未登記家屋を相続人の名義にしようとする場合、
以下の①②の登記を行うことが必要となります。
①建物表題登記（土地家屋調査士）
その建物がどこに、どのような形で存在しているのかを明らかにするものです。
登記記録の「表題部」に記載されます。具体的には、以下の情報が登録されます。
〇所在:地番、家屋番号など
○種類:居宅、店舗、倉庫などの用途
〇構造:木造か鉄骨造か、屋根の種類（瓦葺き、スレート葺きなど）、階数
〇床面積: 各階の床面積
〇表題部上の所有者
②所有権保存登記（司法書士）
その建物の所有者が誰であるかを公に示すための登記です。
これにより、所有権を第三者に対抗（主張）できるようになります。
登記記録の「権利部甲区」に記載されます。
具体的には、以下の情報が登録されます。
〇所有者の氏名・住所
〇登記年月日
＜表題登記と保存登記は別の専門家が行う＞
表題登記は「土地家屋調査士」が現地調査した上で行い、
所有権保存登記は「司法書士」が、相続等含め、権利者を確認した上で行います。
各々別の専門家が担当する分、費用も嵩んでしまいます。
＜保存登記と移転登記は異なる種類の登記＞
所有権保存登記も、相続による所有権移転登記
（権利者が既に登記されている不動産の相続）も、同時に司法書士が行えますが、
異なる種類の登記ですので、登記の申請件数自体は増えます。
全ての不動産を所有権移転で行う場合と比べ、費用も増加します。
＜家屋を未登記のままにしておく選択＞
法的には、表題登記は義務であり、所有権の取得日から
１カ月以内に法務局へ申請しなければなりません。（不動産登記法第４７条）
ただ、建物を取壊し予定である等の事情と、手間や費用を考慮した結果、
あえて登記は行わないという選択をされる方もいるようです。
＜古い家屋でもきちんと登記しておいた方が良い場合＞
家屋を第三者に賃貸中あるいは将来的に賃貸や売買の可能性がある場合には、
所有者であることを明確にするため、相続の機会に登記を行っておく方が後々安心です。
上記の点以外にも、相続人間での協議の見込みや他の不動産の状況（敷地も相続財産か）、
共有者の有無等、様々な事情を考慮のうえで、皆様、対処方法を決めています。
いずれにしても、未登記建物の相続においては、
複数の登記を段階的に、それぞれの専門家と連携しながら進める必要があります。
TOTALでは、司法書士、土地家屋調査士とも在籍しており、
両者連携の上でのスムーズな対応が可能です。
ご相続でお困りの方はぜひ一度お声がけください。
